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虚构事实签订租赁合同赚取租金差价 法院:构成第三人欺诈 受欺诈方有权请求撤销合同
[2020-01-13]

    日前,上海市第一中级人民法院(以下简称“上海一中院”)二审公开宣判一起房屋租赁合同纠纷,依法认定居间方为赚取房屋租金差价,在合同履行过程中实施欺诈行为,判决撤销居间方、“租客”与房屋所有人签订的《房屋租赁合同》。同时,房屋所有人通过另案诉讼索回了居间方赚取的房屋租金差价。

【案情回放】

    2016年9月初,李华因出国,想把自己闲置的房屋尽快租出去,于是找到居间方倪某。后倪某致电李华称找到租客了,近期安排看房。

    当天来看房的是一对美国夫妇,出于谨慎,李华询问了租客的情况,倪某则称美国夫妇所属的来芝公司与餐饮公司系合作关系,这对美国夫妇作为合作顾问被外派到上海工作,由餐饮公司负责安排住宿等事宜,故由餐饮公司与李华签订合同。听完这番话,李华打消了心里的疑虑。2016年9月20日,李华与餐饮公司和倪某签订了《房屋租赁合同》,三方约定月租金为14,500元,每三个月为一期支付给李华。随后,李华就出国了。

    2018年6月,李华回到国内,就先到自己租出去的房屋转了一圈,正好租客在家,俩人就聊起来了。李华在交谈中得知,这对美国夫妇一直以每月19,000元的价格支付租金,并拿出了其与倪某签订的《租赁合同》为证。

    原来,早在2016年9月27日,也就是李华与倪某、餐饮公司刚签完《房屋租赁合同》后不久,倪某假冒李华代理人的身份与美国夫妇所属的来芝公司签订《租赁合同》,约定将李华的房屋出租给来芝公司,月租金为19,000元,但这次约定的租金却是直接支付到倪某账户。

    事实上,来芝公司与倪某介绍的餐饮公司无任何关系,而餐饮公司是倪某与倪某的父亲开设的,股东就是倪某与倪某的父亲,法定代表人是倪某的父亲。

李华遂诉至法院,认为餐饮公司和倪某编造谎言,诱使自己签订租赁合同,实际是为了实现赚取差价的欺诈行为,诉请法院依法撤销《房屋租赁合同》。

    一审法院经审理,以倪某系合同履行过程中为赚取差价的欺诈行为为由,判决撤销李华与餐饮公司等签订的《房屋租赁合同》。

    一审判决后,餐饮公司不服,上诉至上海一中院。餐饮公司认为,李华出租房屋的价格和李华预期价格一致,李华并非受损害方,真正受损失的是高于实际价格承租的来芝公司,故李华无权要求撤销合同。

 【以案说法】

    上海一中院认为,根据李华与倪某的聊天记录、两份租金标准不一的租赁合同、来芝公司直接向倪某实际付款情况及倪某与餐饮公司之间的关系,可以认定倪某系为赚取租金差价,虚构事实以骗取李华与其控制的餐饮公司签订租金较低的租赁合同,再以李华代理人的身份与实际承租人签订租金较高的租赁合同。餐饮公司辩称李华不属于受损害方等理由,缺乏明确、有效、充分的证据,不予支持。倪某、餐饮公司的行为已构成第三人欺诈的可撤销事由,李华主张撤销其与餐饮公司的租赁合同,于法有据。

    上海一中院遂驳回餐饮公司的上诉,维持原判。

    此外,李华向法院另案提起诉讼,请求判决倪某返还租赁过程中的租金差价款9万余元,该案经上海一中院二审,判决支持了李华的诉讼请求。

    对于受欺诈的民事法律行为,《合同法》第五十四条规定,一方以欺诈的手段,使得对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院撤销。《民法总则》对于欺诈事由的可撤销法律行为,进一步予以完善与类型化,明确规定第三人欺诈的情形作为可撤销事由。

    《民法总则》第一百四十九条规定,第三人实施欺诈行为,使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,对方知道或者应当知道该欺诈行为的,受欺诈方有权请求人民法院予以撤销。

    本案中,法院已经查明倪某对李华的欺诈行为,倪某与餐饮公司的特殊关系,餐饮公司亦是知道该欺诈行为的,故本案适用《民法总则》第一百四十九条来支持李华撤销该受欺诈法律行为的诉请。

【法辞典】

《中华人民共和国合同法》
  第五十四条 下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
  (一)因重大误解订立的;
  (二)在订立合同时显失公平的。
  一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
  当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。
  第五十五条 有下列情形之一的,撤销权消灭:
  (一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;
  (二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
  最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
  第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
  没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
  《中华人民共和国民事诉讼法》
  第一百四十四条 被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
  第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。


(案例编写:上海一中院 王长鹏) 

 

 

 

 

 

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