案例八

陈某林申请执行谈某根、黄某妹、谈某华买卖合同纠纷案

连环案件的执行难点与实践突破

【法院】

上海市静安区人民法院

【关键词】

连环案件　　房屋回购

【执行要点】

1.抽丝剥茧，厘清连环案件关键，促成连环案件执结。

2.房屋回购，达成执行和解方案，实现案结事了效果。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条。

【案情】

申请执行人：陈某林

被执行人：谈某根、黄某妹、谈某华

案外人：谈某庆

被执行人谈某根、黄某妹系夫妻关系，被执行人谈某华系谈某根、黄某妹的儿子。2002年7月，谈某根与陈某林签订《售房协议》，谈某根将位于上海市广中西路的某处动迁房屋卖给陈某林，并同意在2003年4月底将系争房屋交付给陈某林并办理过户手续。2002年至2003年间，陈某林先后分三笔向谈某根支付房款共计34万元，谈某根出具收条予以确认。

2003年8、9月间，陈某林将一些物品搬入系争房屋，但未取得该房屋钥匙。同年10月，谈某根向动迁分房办提出申请，言明经家里协商同意，将系争房屋卖给陈某林，请分房办给予（办理）更改户名手续，分房办予以同意。但之后，谈某根仍未办理相应手续。2004年、2005年，谈某根又先后两次承诺等产证办好后，将房屋与产证交给陈某林。2005年5月，谈某根、黄某妹、谈某华登记为系争房屋共同产权人。2005年6月，谈某根、黄某妹、谈某华以系争房屋作抵押，向林某森借款50万元，并至房地部门办理了抵押登记手续。

谈某根屡次推托，迟迟不肯办理房屋过户手续。2006年6月，陈某林向原上海闸北法院提起诉讼，要求谈某根交付系争房屋，并配合办理产权过户手续。原闸北法院予以立案，案号为（2006）闸民三（民）初字第646号。原上海闸北法院审理后，依法判令谈某根、黄某妹、谈某华应于判决生效之日起10日内向陈某林交付系争房屋，并办理产权过户手续。然而谈某根却一直强占房屋，迟迟不履行判决。之后，陈某林向原上海闸北法院申请强制执行，执行案号为（2008）闸执字第340号。经法院强制执行后，系争房屋已被过户给陈某林。但因谈某根名下只有一套房屋，系争房屋的腾退工作难有进展。

2018年7月，陈某林向上海静安法院申请恢复执行。随后，上海静安法院执行法官多次接待申请执行人陈某林和被执行人谈某根。谈某根表示，一定要解决一家人的居住问题才肯搬离房屋。同年10月，上海静安法院依法对谈某根采取限制高消费、纳入失信被执行人名单等强制措施。

2018年8月，执行法官约谈被执行人谈某根，得知谈某根在上海静安法院另有三个作为原告的案件，一直还未执行到位。执行法官认为，谈某根一家居住困难，强制腾退难度较大，为达到案结事了、平息纠纷的效果，应先执行谈某根的三个执行案件。

2002年，谈某庆以做生意缺少启动资金为由先后三次向谈某根借款。谈某根为借钱给谈某庆，这才将系争房屋卖给陈某林。三案执行标的金额共计人民币235万元。因谈某庆下落不明，谈某根的借款一直没有得到偿还。在恢复执行三件案件后，执行法官经过调查发现，被执行人谈某庆名下有两套房产。其中一套房屋由谈某庆的母亲居住，另一套是谈某庆的妻子江某和儿子、儿媳居住在内，谈某庆仍下落不明。

2019年3月，执行法官再次走访时发现谈某庆的房屋被其妻子江某改造成棋牌室。执行法官查封了该处房屋并张贴了执行通知书。执行法官向江某详细介绍了司法拍卖的流程。江某在权衡利弊后决定自行出售房屋，向谈某根还债。

2019年5月，陈某林、谈某根、江某等人来法院谈话。江某表示房屋已经出售，7月底拿到全款后会支付三个案件总计235万元的执行款给谈某根。陈某林与谈某根达成房屋回购方案。谈某根以谈某庆归还的235万元支付购房款，不足的部分贷款偿还。陈某林愿意给予适当补助。

2019年7月，陈某林将系争房屋过户给谈某根。同年8月，执行款全部到位。至此，四个连环案全部执行完毕，既妥善化解了纠纷，又充分保障了被执行人的居住权。

【评析】

一、抽丝剥茧，找准问题关键

一案本难结，四起连环案件交织在一起更是棘手。执行中面对法律关系比较复杂的情况，首先要抽丝剥茧地找准问题的关键点。这四起案件最开始是由申请执行人陈某林与被执行人谈某根的房屋买卖纠纷案源起，在了解到十几年前谈某根向陈某林的卖房经过后就会发现，当初谈某根听信了谈某庆做生意需要启动资金的话，卖了房子借出钱后，实在处于“房财两空”的境地。因此执行法官作出准确判断，将谈某根作为申请执行人的三个案件执结才是破解四起连环案的关键。

二、法理人情并重，兼顾各方利益

如果先对系争房屋进行强制腾退，谈某根一家的居住权无法得到保障，谈某根与谈某庆的债务纠纷案也无法执结。因此在执行中化解纠纷也是关键。在谈某庆卖出房屋承诺用售房款还清谈某根的债务后，执行法官又组织四案的三方当事人同时来法院谈话。当谈某根提出要回购系争房屋后，执行法官积组织协调，达成和解方案，解决了谈某根一家的住房难题，达到了案结事了的良好效果。（撰稿人：吴晓祥 时克飞）