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法拍房成交后买受人悔拍 法院:交纳的保证金不予退还
[2021-03-04]

【案情回放】

    申请执行人上海某银行与被执行人印务公司等金融借款合同纠纷中,因被执行人未能按照民事调解书约定支付相关款项,申请执行人向法院申请执行。经查,被执行人均无足额款项可供直接执行,故申请执行人申请法院评估拍卖被执行人王某等三人共同共有的坐落于上海市松江区某处的房产(以下简称涉案房产)。

    上海市奉贤区人民法院(以下简称“上海奉贤法院”)依法启动评估拍卖程序,竞买人杨某燕委托他人参与网上竞拍,以797.4万元竞拍成功,后到上海看房,称发现法院未披露拍卖财产已知瑕疵,侵害其知情权,遂向上海奉贤法院提出执行异议,要求撤销拍卖,退还缴纳的保证金。后因竞买人未在拍卖公告规定期限内支付剩余款项,已构成悔拍,法院告知竞买人不予退还其缴纳的保证金63.14万元。

    竞买人杨某燕向法院提出书面异议,理由为:一是执行法院未披露拍卖财产已知的重大瑕疵。二是执行法院发布的拍卖财产的视频或者照片展示严重失实。三是执行法院隐瞒拍卖财产的重大瑕疵,误导竞买人知情权,损害了异议人的合法权益。四是执行法院不予退还执行异议人缴纳的拍卖保证金,适用法律错误。异议人认为法院本次实施的网络司法拍卖中应如实披露拍卖财产已知瑕疵,是法定义务,而未予如实披露。故请求依法撤销拍卖,并退还异议人的保证金。

    上海奉贤法院受理异议申请后,依法组成合议庭进行了审查,并举行了听证,认为本案的争议焦点为是否应撤销拍卖并将异议人交纳的保证金63.14万元予以退回。

    听证会上,异议人确认其在竞买前已看过公告及须知,并清楚相关的注意事项,其在竞买前没有去实地看样,在未参与现场看样情况下而直接参与了竞拍,应视为其对涉案房产实物现状予以确认,并应承担参与竞买的相应法律后果。异议人在竞得涉案财产后向法院提出悔拍,请求将保证金63.14万元退回不应予以支持。故裁定驳回异议人杨某燕的执行异议请求。

    收到执行裁定书后,杨某燕不服,向上海市第一中级人民法院申请复议。上海一中院定驳回了杨某燕的复议申请,维持原异议裁定。

【以案说法】

    该案件的事实认定争议焦点主要是围绕竞买人注意义务与法院披露责任的划分展开的。竞买人认为拍卖财产的照片展示为涉案房产双拼别墅,实际上为四联拼别墅,故法院应该承担披露不实的责任。经审查,法院及拍卖辅助机构在网络拍卖平台展示的网络拍卖财产照片展示包括涉案房产部分特征,文字说明及房产信息“房屋类型”中写明联列住宅,公示的评估报告建筑物基本状况中标明所处建筑物(联列住宅)为自西向东第2套(总4套),估价对象照片中亦显示涉案房产为四联拼别墅。竞买人之所以产生涉案房产为双拼别墅的认识,系其自身及其委托人未仔细查看公示内容及未要求实地看房所致,是其没有尽到谨慎注意义务导致的应自担的风险,并非法院披露不实。

    至于公示内容未披露拍卖财产有空中航道的问题,竞买人认为构成执行法院未披露拍卖财产已知的重大瑕疵,属于法院未尽到披露责任。经审查,首先竞买人提供的一张照片仅表明涉案房产处于飞机航道沿线,而非正下方,没有证据显示涉案房产所在小区受到飞机航线影响,且上海有两大国际机场,存在上空航线遍布的客观事实,故该项内容披露与否并不构成重大瑕疵。其次,公示的评估报告中明确涉案房产系使用比较法和收益法进行评估的,已经参照航道影响、地理位置等小区品质因素综合得出的估价,故在评估价格上应该已对瑕疵有所体现。最后,竞买人是在竞买成功后提出空中航道问题,未能在竞拍前依照公示提醒现场看房,系自身未尽到谨慎注意义务,并非法院未尽披露责任,法院在公告中已经特别提醒标的物以实物现状为准,法院不承担本标的瑕疵担保责任。

    悔拍是指拍卖成交后,买受人逾期未支付价款而使拍卖目的难以实现的情形。该案竞买人未在指定期限内支付剩余款项,而是提起网拍撤销权执行异议,实际上是以提起执行异议的形式掩盖悔拍事实的做法,提出执行异议并不阻断剩余款项支付义务的履行,竞买人已构成悔拍,因此法院依法不予退还保证金。

【法辞典】

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

第十五条 被执行人应当提供拍卖财产品质的有关资料和说明。

    人民法院已按本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示,且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的,不承担瑕疵担保责任。

第二十四条 拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。
  悔拍后重新拍卖的,原买受人不得参加竞买。

第三十一条 当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖,符合下列情形之一的,人民法院应当支持:
  (一)由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实,致使买受人产生重大误解,购买目的无法实现的,但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外;
  (二)由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误,严重损害当事人或者其他竞买人利益的;
  (三)竞买人之间,竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通,损害当事人或者其他竞买人利益的;
  (四)买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的;
  (五)违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的;
  (六)其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

 

(案例编写:上海奉贤法院 朱跃星 毛振亚)

 

 

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