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购房合同解除 “团购服务费”能退吗? 法院:中介人未促成合同成立 不得请求支付报酬
[2021-04-08]

【案情回放】

    老陈打算入手一套商品房,于是和开发商签订了一份商品房出售合同,欲购买位于上海嘉定区的一处商品房,并支付购房款百万余元。支付房款当天,老陈还额外支付10万元,收据上记载“团购服务费”。购买合同签订后,开发商迟迟未交房,老陈遂诉至法院,要求与开发商解除合同,法院依法判决解除了购房合同,判令开发商退还房款。后,老陈翻出了当时额外支付的10万元收据,发现收据上盖的章竟不是开发商,而是上海某企业管理服务所(以下简称“服务所”)。老陈诉至法院,要求服务所返还10万元团购服务费。

【以案说法】

    上海奉贤法院经审理认为,原告老陈支付的10万元确由被告服务所收取,收据既然记载收款事由是“团购服务费”,表明原告老陈对其本人参加团购事宜知情。根据双方合同性质,可以认定被告服务所向原告老陈提供了中介服务。但即使原告老陈享受了“团购”优惠,在老陈与开发商的合同已经因开发商违约而被解除的情况下,被告服务所全额占有原告老陈的“团购服务费”也失去了原有的法律基础,应将“团购服务费”扣除必要费用后返还,并承担原告老陈的利息损失。

    据此,上海奉贤法院判定被告服务所返还原告老陈90000元并承担老陈的利息损失。

    相比普通消费者,提供各类居间服务的中介机构往往掌握着更加丰富的交易信息。中介结构依赖消费者创收,同时消费者也依赖中介达成交易目的。为更好保护消费者权益,法律规定了两种情形下消费者可以拒绝支付中介费用。
    1、中介机构未对消费者尽到如实报告的义务。

    一是中介机构隐瞒与交易有关的重要事实,二是中介机构提供与交易有关的虚假事实。“与交易有关”是指可能影响消费者交易决策的事项,包括交易条件、标的物状况、交易相对方的具体情况、交易障碍及风险等。中介结构如未尽到如实报告义务的,不得请求消费者支付报酬,给消费者造成损失的,还应当赔偿损失。
    2、中介机构未能促成合同成立。

    中介机构的主要功能在于利用其掌握的交易信息向有买卖或消费意愿的双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。如果中介机构最终未能促成交易双方订立合同,则中介的目的无法实现,自然不得请求消费者支付报酬。

    在第二种情形下,虽然中介机构未能促成合同订立,但如果其为提供中介服务确实支出了费用,对于已经支出的必要费用,还是可以要求消费者支付的。

    本案中,被告服务所在收款事由中写明是“团购服务费”,但实际上由于开发商违约,原告老陈的购房交易最终落空了。在此情况下,如果允许被告服务所全额收取原告老陈的服务费,显然对老陈有失公允,故在酌情扣除被告服务所支出的必要费用后,其余款项仍返还给原告老陈,从而保护双方权益。

【法辞典】

《中华人民共和国民法典》

    第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

    中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

    第九百六十四条 中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

   

(案例编写:上海奉贤法院 毛小利 毛振亚)

 

 

 

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