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房屋买卖一再违约 法院:合同已解除无继续履行基础 出卖人双倍返还定金
[2021-11-29]

    日前,上海市虹口区人民法院(以下简称“上海虹口法院”)审理了一起房产买卖纠纷案件。卖家在签订合同、收到定金后,以各种理由试图解约。但在买家同意解约后,卖家又觉得解约代价过大,追着买家继续履行合同……
【案情回放】 
    2021
年年初,刘先生准备购房,他看中了黄女士的一套房屋,多次看房后,双方于2021年1月底,通过房产中介签订了《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》(以下简称“协议”)。
    协议约定,若黄女士违约不出售该房,则应向刘先生双倍返还定金;若刘先生违约不购买该房,则已支付给黄女士的定金不予返还,并约定双方于同年3月30日前,前往房屋中介处签订正式的网签合同。刘先生按照约定,于签订协议当日向黄女士支付了购房定金100,000元。 
    坐等装修入住的刘先生没想到,协议签订几天后,黄女士突然反悔,以各种理由不愿继续履行房屋买卖协议。 
    2021年2月6日,黄女士:不好意思,家里老人身体不好,没办法,这房子不卖了,实在不好意思。刘先生:阿姨,我是诚心买您房子的,不能说老人身体不好就可以任意违约。
    了解到情况的房产中介工作人员也从中劝和,希望黄女士能够继续履行协议,黄女士却依旧拒绝,通过短信方式向刘先生明确表示不继续履行买卖协议。刘先生先后多次与黄女士沟通,言辞恳切,希望能够协商解决。但是黄女士态度坚决,还要求刘先生提供银行账号,表示愿意承担违约责任。
    同年2月8日,刘先生:“阿姨,我还是想跟您沟通下。我不知道什么原因您宁愿违约也不愿意卖给我们。您还有什么顾虑的地方?可以跟我们说,我们也综合考虑下适当可以满足您的要求,我是不希望弄得大家都不愉快,您有任何顾虑、要求随时跟我说说”。黄女士:“我儿子不同意卖,对不起了”。刘先生:“我相信他也是经过慎重考虑才做的决定,也是知道这样做带来的后果。既然你们做出这个决定,我们同意您的决定。”黄女士:“你给我一个银行账号,我把钱给你转过去。” 
    然而,过了十多天,思来想去的黄女士又改变了主意,愿意出售房子,理由是凑不出违约金。此时,刘先生不乐意了。

    同年2月24日,黄女士:“你要求赔偿20万元,这个费用我们竭尽全力在凑,可还是没有办法凑到这么多。所以我们商量这房子我们还是如约卖给你。”刘先生:“阿姨,我郑重和您说一下,当初我们第一眼就相中你家房子,非常诚意买下来,结果您突然说不卖了,我们打电话您挂掉,发微信不回……”黄女士:“我现在考虑下继续卖给你。” 刘先生:“您之前反复无数次不肯卖房子。我不想跟你这样一个反反复复违背契约精神的人再沟通了。”
    同年3月底,装作没看到信息的黄女士单方面向刘先生联系称,为房屋买卖事项顺利进行以及秉承友好合作的原则,其已按双方之前签订的协议约定,按时于3月30日前往房产中介处签订“网签”,并通知刘先生按约前往上述地点签订“网签”。刘先生表示不愿。 
    3月29日,黄女士:“为房屋买卖顺利进行,请你方按约于3月30日前往指定地点签订网签合同。”刘先生:“您开始跟我说家里老太太不让卖,后来跟我说您儿子不让卖,我们都尊重了您的选择,也同意了,但您也知道是什么后果。我们法院见吧!”。
    在没有等到刘先生来房产中介“网签”后的第二天, 黄女士向刘先生寄送了书面通知,要求刘先生在收到书面材料1日内,主动与黄女士和中介联系去签订“网签”,并表示如果刘先生在规定时间内不前往,黄女士将解除买卖协议,一切违约责任由刘先生承担。 
    后,刘先生诉至上海虹口法院。
    刘先生认为,黄女士擅自终止合同,致使其合同目的无法实现,已构成根本违约,请求确认与黄女士的房屋买卖合同于今2021年2月8日解除;并要求黄女士承担双倍返还定金的违约责任。
    黄女士辩称,其同意解除房屋买卖合同,但因刘先生未按约签订“网签”,违约责任在于刘先生,黄女士同时提出反诉请求,要求刘先生支付违约金10万元。
【以案说法】 
    上海虹口法院经审理认为,原被告双方均认可合同已经解除,但对解除的时间存在争议。根据现有证据和各方陈述,黄女士作为房屋出卖人,已在2021年2月8日向刘先生明确表示不再继续履行买卖协议,并经双方协商一致后,由黄女士以短信方式向刘先生确定。几经沟通,刘先生当日同意系争房屋买卖合同解除。结合后续双方就赔偿金额的协商过程,可知虽然刘先生、黄女士未就合同解除后的赔偿等事宜达成一致,但并不影响双方同意解除合同的意思表示。审理中,双方对于房屋买卖合同关系的解除本身并未提出异议,故法院确认刘先生、黄女士的房屋买卖合同关系于2021年2月8日解除。
    就是否继续履行买卖合同,根据刘先生与黄女士的微信聊天记录和短信记录,在双方于2021年2月8日解除房屋买卖合同关系后,并非刘先生全然放弃追究黄女士的违约责任,否则双方完全没有必要就赔偿问题作进一步沟通。在2021年2月24日双方就赔偿金额沟通无果的情况下,黄女士向刘先生表示愿意继续履行系争房屋买卖合同,此时合同已解除,请求继续履行已无基础。 
    法院认为,系争房屋买卖合同无法继续履行的根本原因在于黄女士的违约行为,故黄女士应向刘先生双倍返还定金。法院判决确认刘先生、黄女士的房屋买卖合同关系于2021年2月8日解除,由黄女士向刘先生双倍返还定金共计人民币200,000元,并驳回黄女士要求刘先生支付违约金10万元的反诉请求。 
【法辞典】
《中华人民共和国民法典》
    第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
    定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。
    第五百八十七条 债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。
    第五百八十八条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

 

(案例编写:上海虹口法院 梁聪聪 王佑安)




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