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中介隐瞒事实双向收费 房屋买方拒付剩余佣金 法院:中介人违反忠实义务
[2023-12-01]

房屋买卖过程中,房屋中介与买方约定,由买方承担买卖双方所有佣金。然而,中介却隐瞒了其已向卖方收取佣金的事实。买方得知后,是否仍需按约支付佣金?中介的行为又该如何定性?近期,上海市宝山区人民法院(以下简称“宝山区人民法院”)审结了这样一起案件人民法院将作出怎样的裁判?

【案情回放】

2021年7月,经由某房屋中介公司居间介绍,张女士与卖方签订了房地产买卖合同,并与该中介公司签订了《佣金确认单》,约定就中介公司提供的居间服务,张女士承担房屋买卖双方所有中介费共计14万元。

但张女士在向卖方支付了全部购房款,且已经办妥产权过户及交房手续后,却只向中介公司支付了一半的中介费,剩余7万元中介费未按约支付。于是,中介公司诉至宝山区人民法院,请求法院判令被告张女士支付剩余7万元中介费。

庭审中,被告张女士辩称,其通过原告中介公司负责对接客户的前业务员小李了解到,原告中介公司已向房屋卖方额外收取了13万元中介费。这种双向收费违背了《佣金确认单》的约定,而原告中介公司隐瞒了这一事实。原告实际已足额收取房屋买卖居间佣金,因此被告不应再承担剩余佣金。

经被告张女士申请,小李作为证人出庭陈述称,当时其作为原告中介公司员工和被告张女士对接,参与了房屋的带看、谈判等工作,并明确告诉张女士,房屋交易只收取被告14万元总佣金,原告中介公司未向卖方收取中介费。但房屋交易过程中,原告中介公司实际已收取卖方中介费,这些情况的确没有告诉被告张女士。

原告中介公司则认为,小李不是店长,不具备调整佣金计价的权限,且没有证据表明小李参与了房屋买卖的交易过程。目前,小李已因违反公司制度被公司开除,其收取佣金的行为无法代表原告中介公司。

【以案说法】

经审理,宝山区人民法院认为,中介人应当就有关订立合同的事项如实向委托人报告。根据庭审中双方提交的证据及证人证言,足以认定在交易进行时小李是原告中介公司的员工,其提供中介服务的行为是职务行为,对外代表原告中介公司,故其法律后果应由原告中介公司承担。

中介公司隐瞒其已收取卖方中介费的事实,告知张女士应支付的中介费是房屋交易的总佣金,致使张女士对佣金金额形成错误认知。原告行为违反了中介人的忠实义务,而张女士基于对事实的错误认知,签署了涉案《佣金确认书》。

结合本案中原告中介公司已收取部分佣金的事实,法院判决驳回原告中介公司的全部诉讼请求。

《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定,中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人对委托人依法负有如实报告的义务,这既是诚实信用原则在中介合同关系中的体现,也与诚实守信的社会主义核心价值观相契合。

中介人如实报告的义务范围要求“提供的信息要尽可能地详细全面”,即中介人应当将获得的与订立合同有关的重要事实,包括财产状况、产权争议、资信条件、佣金收取等,无论是否有利于委托方,均主动、如实、全面地告诉委托人。

二、员工职务代理的法律后果由公司承担

《中华人民共和国民法典》第一百七十条规定,执行法人或者非法人组织工作任务的人员,就其职权范围内的事项,以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为,对法人或者非法人组织发生效力。

该条是关于职务代理行为的规定,构成职务代理的行为需要满足三个条件:

其一,代理人是法人或非法人组织的工作人员;

其二,代理人实施的必须是其职权范围内的事项;

其三,必须以该法人或者该非法人组织的名义实施民事法律行为。

本案中,小李在交易进程中作为原告中介公司的工作人员,以原告中介公司的名义与被告张女士进行中介活动,符合职务代理的构成要件,其行为对外代表原告中介公司,小李进行职务活动产生的法律权利与义务应由原告中介公司享有或承担。

三、中介机构应加强规范管理,助力“房住不炒”

中介机构在房屋市场具有一定信息优势,在提供服务过程中,应以更加积极的姿态承担经营主体的社会责任,注重对自身经营活动的规范与管理,促进房屋交易市场的有序发展,助力“房住不炒”。

一是要明确业务人员的工作权限。对于工作人员在提供服务过程中的定价权、议价权,中介公司若有特别约定的,需以合同条款、附件或权利告知书等形式向买卖双方明示,避免后续争议。

二是要确保交易过程的可追溯性。中介公司应注意保留提供服务过程的录音、录像或者微信聊天记录等证据,便于对服务过程进行溯源管理,防范在对买卖双方进行“背靠背”交流的过程中出现违反中介忠实义务的情况。

三是要加强法律意识的培养树立。中介公司可结合真实案例,不定期开展业务培训,增强工作人员切实依法履行忠实义务的法律意识,在提供中介服务过程中自觉依法尽职尽责,维护房屋交易市场秩序。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》

第一百七十条 执行法人或者非法人组织工作任务的人员,就其职权范围内的事项,以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为,对法人或者非法人组织发生效力。

第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

 

(案例编写:宝山区人民法院 鲍海跃 孙凯 郑杰)

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