租客产后带着宝宝租房，在支付定金后，房屋却检出甲醛超标。租客能否要求退租？已支付的定金，又能否全额退还？

【案情回顾】

奚女士产后想要租房，和宝宝共同居住。经中介推荐，她选中了一套心仪的房源。

在与房东张先生磋商过程中，奚女士明确表示，她正处于哺乳期，且家中有一名婴儿。后双方就租房事宜达成初步意向，约定房屋为空房出租，奚女士通过中介支付4.1万元定金。

出于对自身及婴儿健康的关注，奚女士提出对房屋空气质量进行检测。经张先生同意，检测机构上门进行了采样。但此时原租客尚未完全搬离，屋内仍留有部分家具。最终检测报告显示，房屋多个点位甲醛浓度超标。

奚女士认为，房屋甲醛超标已危及自身及婴儿健康，租赁合同根本目的无法实现，遂要求退租、返还定金。张先生则认为，检测时房屋并非约定的“空房”交付状态，故检测结果不能客观反映实际交房状况，且双方曾约定“定金不退”，故拒绝退款。双方协商未果，奚女士遂诉至人民法院。

【人民法院裁判】

人民法院在二审中认为，本案并非简单的定金罚则适用之争，而是关乎哺乳期妇女及婴儿健康权益的民生保障问题。在前期磋商过程中，张先生已明确知晓，

奚女士处于哺乳期、且家中有婴儿，相比其他人群，房屋甲醛超标对哺乳期妇女及婴儿具有更为突出的健康风险。尽管检测时房屋非空置状态，可能对局部数值产生影响，但多个点位甲醛浓度超标是客观事实，且甲醛释放具有持续性，足以引起奚女士对居住安全与健康的合理担忧。作为出租人，张先生负有保证租赁物符合安全、卫生等居住使用条件的法定义务，该义务不因房屋交付状态而免除。

在此基础上，人民法院通过向张先生充分释法说理，同时引导奚女士合理表达诉求，最终促成双方自愿达成调解协议，张先生当场向奚女士全额返还定金4.1万元。

【法官心语】

一、出租人负有保证房屋适租性的法定义务

《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”这意味着，出租人交付的房屋不仅应当是符合合同约定的标的物，更应当是符合安全、卫生等基本居住条件的场所。这种“适租性义务”，是出租人最为核心的法定义务之一。

2025年9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规——《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行。其中，第七条明确规定：“用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。”该规定直指“甲醛房”等租赁市场乱象，从行政法规层面明确：保障室内空气质量达标是出租人必须履行的法定义务。甲醛是公认的有害物质，长期接触可能对人体造成严重损害。本案中，检测报告显示房屋多个点位甲醛浓度超标，出租人在明知承租人家有婴儿的情况下，更应确保房屋空气质量达标。

二、承租人有权拒绝接受危及健康的租赁标的物

《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”这一条款赋予承租人在面对安全隐患时的法定解除权，体现了法律对承租人生命健康权的保护。

本案中，双方已就租赁事宜达成意向，检测报告显示房屋甲醛浓度超标，存在危及居住者身体健康的隐患。在此情况下，奚女士拒绝进一步签订租赁合同，其行为不构成违约，而正是民法典第七百三十一条的制度价值所在。

三、司法裁判既要尊重合同约定，更要守护民生

《中华人民共和国民法典》第一千零四条明确规定：“自然人享有健康权。”健康权是人格权的重要组成部分。当合同履行与公民最基本的生命健康权发生冲突时，生命健康权应当得到优先保护。本案中，承租人奚女士处于产后哺乳特殊时期，其对房屋甲醛超标的担忧具有充分的合理性。因此，本案审理过程中没有拘泥于检测时房屋是否空置等次要情节，而是抓住了甲醛超标可能危害居住者健康这一核心事实，充分考虑了对产妇及婴儿等脆弱群体的权益保护需求。

本案以调解方式妥善化解，既尊重了双方当事人的意思自治，又实现了对弱势群体合法权益的保护，让公平正义以看得见的方式实现。审理中，通过向出租人充分释法说理，不仅明晰了出租方安全保障的法定责任，也向社会公众传递出房屋租住安全不容松懈、公民健康权益保护至上的鲜明导向。同时，该案处理思路更与《条例》着力保护承租人合法权益、营造健康有序住房租赁市场的立法精神高度契合，彰显了司法守护民生底线的责任担当。

【委员点评】 

王  彦 上海市政协委员，上海市药品检验研究院院长

安居才能乐业。对每一个在城市打拼的家庭而言，一套安全、健康的住房，是他们安身立命、拥抱美好生活最坚实的基石。本案正是触及了住房租赁市场中一个普遍且深刻的痛点——“甲醛房”问题。

对于刚刚迎来新生命的家庭来说，一个无毒无害的居住环境是不可退让的底线。人民法院在案件审理中，没有局限于合同条款的形式争议，而是直面甲醛超标这一可能危害居住者身体健康的核心事实，充分考量了产妇及婴儿这一特殊承租人群体的正当关切，通过大量耐心细致的调解工作，促成出租人当场全额返还定金，使承租人的合法权益得以即时实现，也向社会传递了一个明确信号：居住健康权应当得到尊重与保护，司法是人民群众生命安全和身体健康的坚强后盾。可以说，本案的圆满解决，正是司法实践与《住房租赁条例》新规精神的良好呼应，既为类似“甲醛房”纠纷的解决提供了有益参考，也生动诠释了司法守护万家灯火的责任与期盼。

  【法条链接】 

一、《中华人民共和国民法典》

第七百零八条  出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百三十一条  租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

第一千零四条  自然人享有健康权。自然人的身心健康受法律保护。任何组织或者个人不得侵害他人的健康权。

 

二、《住房租赁条例》

第七条  用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。